Ảnh minh hoạ
Chiếm dụng vốn lẫn nhau, đặc biệt trong lĩnh vực góp vốn vào các dự án bất động sản, đang trở thành một vấn đề cần được nghiên cứu thấu đáo trong bài toán của môi trường kinh doanh tại Việt Nam.
Hệ lụy từ thực trạng này không chỉ dừng lại ở các tranh chấp cá nhân, mà còn ảnh hưởng lòng tin của thị trường, làm méo mó dòng vốn đầu tư và gây ra những hạn chế cho nền kinh tế. Trước diễn biến phức tạp và tinh vi của các thủ đoạn chiếm dụng vốn, yêu cầu cấp thiết đặt ra là phải nhận diện rõ bản chất, bịt kín kẽ hở pháp lý và siết chặt kỷ cương trong lĩnh vực này.
Thực tế cho thấy, tình trạng chiếm dụng vốn diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó, phổ biến nhất là việc huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, đặt cọc giữ chỗ khi dự án còn chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý.
Các chủ đầu tư hoặc đối tác phát triển thứ cấp thường vẽ ra những viễn cảnh tươi sáng về lợi nhuận, tiến độ thi công nhanh chóng để thu hút dòng tiền. Tuy nhiên, sau khi nhận vốn, nhiều trường hợp sử dụng sai mục đích, không triển khai dự án như cam kết, dẫn đến tình trạng chây ì, kéo dài tiến độ, thậm chí chiếm đoạt vốn của khách hàng.
Đặc biệt, trong những năm gần đây, thủ đoạn đóng vai "B'" – tức là làm nhà phát triển thứ cấp – đang nổi lên như một biến tướng tinh vi của hành vi chiếm dụng vốn. Theo đó, một đơn vị, cá nhân hoặc nhóm đầu tư đứng ra ký hợp đồng hợp tác phát triển với chủ đầu tư chính. Trên danh nghĩa, B' tham gia hỗ trợ triển khai dự án, song thực chất mục đích chính là huy động vốn từ thị trường. Sau khi ký kết, đơn vị này tiến hành mở bán, nhận cọc, ký hợp đồng góp vốn với khách hàng ngay cả khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Khi sự cố xảy ra, chủ đầu tư thường tuyên bố không chịu trách nhiệm vì không trực tiếp nhận tiền từ khách hàng, trong khi B' tìm cách chây ì, trì hoãn thanh toán, thậm chí "bỏ của chạy lấy người". Người mua nhà hoặc nhà đầu tư cá nhân rơi vào thế kẹt, khi kiện cáo cũng chỉ có thể đòi quyền lợi theo hướng tranh chấp dân sự kéo dài, rất khó buộc tội hình sự bởi hợp đồng vốn dĩ được ký kết dưới hình thức dân sự hợp pháp.
Tình trạng này để lại nhiều hệ quả nghiêm trọng.
Thứ nhất, nó làm mất an toàn pháp lý trong các giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.
Thứ hai, nó góp phần gia tăng lượng tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, gây áp lực lớn lên hệ thống tòa án và các cơ quan thi hành án.
Thứ ba, nó tạo môi trường đầu tư rủi ro cao, ảnh hưởng xấu đến chỉ số môi trường kinh doanh và năng lực cạnh tranh quốc gia.
Thứ tư, nó gây tổn thất lớn về nguồn lực tài chính xã hội, khi dòng tiền bị hút vào những dự án ảo, không có khả năng sinh lời thực sự, từ đó làm lệch pha sự phát triển kinh tế bền vững.
Nhìn rộng hơn, hiện tượng chiếm dụng vốn dưới hình thức góp vốn bất động sản còn phản ánh những bất cập trong thể chế pháp lý hiện hành. Trong nhiều trường hợp, luật pháp chưa quy định chặt chẽ điều kiện huy động vốn đối với các dự án bất động sản, nhất là với các đơn vị phát triển thứ cấp. Quy định về trách nhiệm liên đới giữa chủ đầu tư và các đơn vị hợp tác còn lỏng lẻo, tạo kẽ hở để các đối tượng trục lợi núp bóng các giao dịch dân sự. Bên cạnh đó, cơ chế kiểm soát dòng tiền từ việc huy động vốn còn thiếu chặt chẽ, thiếu vai trò của các tổ chức tài chính độc lập để giám sát tiến độ sử dụng vốn theo thực tế triển khai dự án.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, nhiều quốc gia đã có những cơ chế rất hữu hiệu để kiểm soát hiện tượng này. Tại Hoa Kỳ, chỉ những dự án được ngân hàng bảo lãnh và xác thực tính pháp lý mới được phép mở bán. Tại Singapore, chủ đầu tư phải mở tài khoản phong tỏa (escrow account), và mọi khoản tiền huy động từ khách hàng chỉ được giải ngân theo tiến độ đã được phê duyệt. Ở Hàn Quốc, việc huy động vốn từ khách hàng khi chưa đủ điều kiện pháp lý có thể dẫn tới chế tài hình sự nặng nề. Những biện pháp này đã góp phần bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, giữ ổn định thị trường bất động sản và tạo môi trường kinh doanh lành mạnh, minh bạch.
Từ thực tiễn đó, để khắc phục triệt để tình trạng chiếm dụng vốn bất động sản hiện nay, Việt Nam cần tiến hành đồng bộ nhiều giải pháp.
Trước hết, phải siết chặt điều kiện huy động vốn, chỉ cho phép khi dự án đã hoàn tất pháp lý, có bảo lãnh ngân hàng hoặc tài khoản phong tỏa.
Thứ hai, cần quy định rõ trách nhiệm liên đới giữa chủ đầu tư và đơn vị phát triển thứ cấp (B'), không để tình trạng đùn đẩy trách nhiệm.
Thứ ba, phải tăng cường xử lý hình sự các hành vi huy động vốn trái phép, lừa đảo chiếm đoạt tài sản dù được che đậy dưới các hợp đồng dân sự.
Thứ tư, phải tăng cường kiểm tra, giám sát dòng tiền huy động và thực hiện dự án.
Cuối cùng, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật, nâng cao nhận thức cho nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân.
Pháp luật phải là thành trì bảo vệ công lý, bảo vệ niềm tin xã hội và đảm bảo môi trường đầu tư công bằng, minh bạch. Không thể để những thủ đoạn trục lợi tinh vi, thô bạo tiếp tục lũng đoạn thị trường, gây tổn hại cho sự phát triển kinh tế đất nước. Tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý trong việc huy động vốn bất động sản không chỉ là yêu cầu cấp bách trước mắt, mà còn là nền tảng cho phát triển bền vững, lâu dài trong thời kỳ hội nhập và cạnh tranh toàn cầu.
